Um dos sonhos mais comuns de todos os brasileiros é a aquisição da casa própria. Um dos programas habitacionais que possibilitou essa conquista é o Minha Casa Minha Vida, programa do Governo Federal, criado em 2009, que pretendia diminuir o déficit habitacional do país. O programa oferece benefícios como juros mais baixos e subsídio, o que facilita muito a aquisição. Entretanto, ler com atenção o contrato que será assinado na Caixa Econômica Federal é regra para todos os que estão a ponto de adquirir uma habitação.

O advogado Eduardo Fontana explica que os contratos habitacionais, assim como os contratos de financiamento em geral, possuem cláusulas padronizadas e são conhecidos como contratos de adesão. “Ao contratar, o consumidor deve ter em mente a dificuldade posterior de negociação dos termos, portanto deve se atentar aos valores em que se comprometerá a pagar, bem como evitar os chamados ‘combos contratuais’, serviços embutidos pelos gerentes, tais como fundos de capitalização e outros, os quais acabam impactando de forma direta nos valores pagos mensalmente pelo consumidor.”

É possível ter acesso aos pontos principais dos direitos e deveres dos participantes do programa Minha Casa Minha Vida por meio do site da Caixa – mais especificamente no link <https://www.caixa.gov.br/Downloads/habitacao-minha-casa-minha-vida/Cartilha_Direitos_e_Deveres_Anexo_I_minutas.pdf>. No arquivo é possível saber um pouco mais sobre seguro imobiliário, reajuste de contrato, atrasos de prestações e problemas nas construções. Porém, as maiores dúvidas devem ser tiradas diretamente no banco onde está sendo realizado o contrato.

Quando o comprador assina um contrato, é possível receber uma projeção de quais valores serão cobrados mensalmente, já com os juros, o que pode ser usado a favor do cliente. “A projeção torna palpável as taxas aplicadas sobre o capital emprestado. Saber que o seu contrato possui a taxa de 1,7% ao mês por exemplo não permite ao consumidor uma fácil constatação sobre o valor devido ao final, sendo necessário analisar a projeção para um melhor planejamento financeiro, analisando a viabilidade da utilização de aportes financeiros com o FGTS por exemplo, para uma diminuição do valor da parcela ou do prazo contratual”, diz o advogado.

Eduardo prossegue explicando que a taxa de juros é o principal encargo e é o valor pago ao banco pelo empréstimo do valor. Assim, o consumidor deve buscar taxas menores sempre analisando em conjunto com o valor da mensalidade e prazo de pagamento. “Como regra, sobre a taxa de juros se aplica a chamada capitalização, esta implica em aumento considerável no valor devido pelo consumidor. Infelizmente, o entendimento dos Tribunais é pela autorização da capitalização desde que expressamente prevista no contrato, portanto o consumidor deve analisar de forma específica o contrato para evitar surpresas depois de assinar”, completa.

Pode perder a casa?

Na data determinada pelo contrato, o banco fará o desconto da quantia. Portanto, não é possível considerar que o banco irá tolerar algum atraso, pois, segundo o advogado, as taxas da mora, ou seja, aquelas que são aplicadas em caso de atraso, são bastantes altas e por vezes tornam “tormentosa” à vida do consumidor. “Ocorre que o atraso pode causar a perda do imóvel, com a chamada consolidação da propriedade pela financeira, o que acontece de forma rápida pegando o devedor desprevenido. Diferentemente da crença popular de que o banco somente poderá ‘tomar a casa’ em caso de atraso superior a três meses, a Lei 9514 de 1997 deixa claro que o não pagamento de uma prestação permite ao banco dar início ao procedimento de expropriação do imóvel”, explica.

No procedimento de expropriação do imóvel é realizada uma notificação pelo oficial do Cartório de Registro de Imóveis, dando prazo de 15 dias para que o devedor efetue o pagamento. No vencimento do prazo sem pagamento, o imóvel pode ser transferido para o banco, bastando para isso o pagamento do imposto de transferência pela financeira.

“Assim que o imóvel passa para o nome do banco (prazo de 30 dias para registro), é possível a designação de Leilão, o qual deve ocorrer em no mínimo 30 dias contados do registro do imóvel em nome do banco. Não sendo vendido o imóvel na primeira oportunidade, a Lei possibilita uma segunda oportunidade com prazo mínimo de 15 dias após a primeira data. Importante destacar que o devedor deve ser informado da data, horário e endereço do leilão, isto para que possa também participar do ato”, orienta.

O advogado também diz que, em regra, os leiloeiros trabalham com pagamento à vista, isto pela natureza da obrigação.

FGHAB

Eduardo explica que o Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHAB) é uma espécie de seguro, cujo pagamento é obrigatório e prevê coberturas diferentes para cada tipo de situação, havendo quitação total somente nos casos de morte e invalidez total permanente.

“Para o caso de desemprego ou perda parcial da renda, o seguro possibilita que seja efetuado pagamento de apenas 5% do valor da parcela, por um período que varia de acordo com a renda do mutuário (cliente), possibilitando o restabelecimento financeiro”, diz.

O advogado completa explicando que o FGHAB é benefício exclusivo dos financiamentos habitacionais e visa justamente diminuir o risco da financeira ao conceder o crédito com juros inferiores ao de mercado. Para o programa Minha Casa Minha Vida, coberto pelo Fundo, apenas a Caixa Econômica Federal e recentemente o Banco do Brasil oferecem o financiamento, sendo que a grande maioria ainda é financiada pela Caixa.